E' di nuovo alla Camera per l'approvazione definitiva, dopo il si del Senato, la delega fiscale che apporterà importanti modifiche, tra le altre cose, in tema di catasto. Questi cambiamenti avranno un impatto pratico sulla nostra vita in relazione alla compravendita, locazione e tassazione di unità immobiliari che non può lasciarci indifferenti e soprattutto non può vederci impreparati. Cambieranno le tasse sugli immobili e anche se penserà il nostro commercialista a fare i dovuti calcoli è bene che ci teniamo aggiornati.
Prima di vedere cosa cambierà facciamo un breve excursus su cos'è e come funziona ora il catasto.
Breve storia del catasto
Il catasto deve il suo nome al greco katà stìkon, vale a dire “riga per riga” ed era un nome comunemente utilizzato per indicare una serie di documenti che conservavano sistematicamente i dati di categorie omogenee di beni. In genere agli atti dei catasti erano sempre allegate mappe riportate in un apposito registro.
Esiste oggi ad esempio in moltissime città il catasto alberi. Si tratta di un archivio dinamico in cui vengono riportati i dati rilevanti di tutti gli alberi della città al fine di avere sotto controllo l'incolumità dei cittadini.
La sua origine però risale ed epoche di gran lunga precedenti la civiltà greca. Pare, infatti, che già in epoca faraonica esistesse qualcosa di simile al moderno catasto. Certo è che all'incirca nel 2000 a.C. il re sumero Shulgi per calcolare la tassazione da imporre ai suoi sudditi ordinò che venissero “accatastate” dunque potremmo dire “annotate” tutte le proprietà.
Sono gli Arabi ad introdurre in Italia, ed in particolare in Sicilia, i cosidetti registri defetari che poi trovarono la loro evoluzione nel normanno Catalogus Baronum, niente altro che una lista dei vassallati e delle relative proprietà terriere e immobiliari.
Nel Medioevo il catasto si teneva a livello comunale. Proliferarono catasti tenuti con criteri disparati a seconda del luogo. Così prima sotto l'Impero Napoleonico poi con il neo istituito Regno d'Italia si cercò di dare un assetto omogeneo.
Dopo vari vani tentativi la prima legge a mettere effettivamente un po' di ordine fu la Legge Messedaglia del 1886 che imponeva l'adozione di un sistema unico di rappresentazione cartografica. Alcune provincie italiane tuttavia mantennero il sistema “tavolare” e a tuttoggi conservano questa metodologia.
La legge fallì invece nel suo tentativo più nobile, quello cioè di rendere il catasto italiano, al pari ad esempio di quello austriaco, un catasto probatorio. In tal modo si sarebbe avuta la corrispondenza tra lo stato di diritto, lo stato di fatto e quanto risulta dai documenti catastali. Ancora oggi il catasto italiano non costituisce piena prova per attestare la proprietà di un terreno o un immobile.
Dal 1886 molte leggi e sistemi di rappresentazione si sono succeduti fino a quando negli anni ottanta, quindi un secolo dopo, non si rese necessario il passaggio dal farraginoso sistema cartaceo alla gestione informatica della documentazione.
L'opera titanica di scannerizzazione delle mappe venne effettuata in alcuni anni e furono istituiti dei centri elaborazione dati in ogni provincia italiana.
Attualmente per chi abbia richiesto il servizio è possibile accedere direttamente via internet a tale pubblico registro.
La tenuta del catasto, non avendo finalità probatorie, ha oggi finalità fiscali. E' in base alla rendita catastale di un immobile o terreno che vengono calcolate le tassazioni.
Come cambierà il catasto con la nuova legge?
La riforma del catasto in corso prevede che il valore della rendita catastale non verrà più calcolata in base al numero dei vani come accade oggi, ma in virtù dei metri quadri.
Poi attraverso un algoritmo che terrà conto dei metri quadri, del valore di mercato e della posizione si determinerà la rendita finale dell'immobile o del terreno.
Questo cambiamento sembra meglio allinearsi con il criterio utilizzato nelle compravendite immobiliari effettuate in base ai metri quadri e non ai vani.
Non ci saranno più categorie e classi catastali, ma microaree che si vorrebbe divenissero parametri più aderenti alla realtà del territorio.
Come verrà dunque calcolato il valore della vostra casa?
Nel calcolare il valore della casa dunque saranno determinanti fattori come il valore di mercato al metro, la tipologia in base alle microaree e caratteristiche dell'immobile come la presenza di servizi come ascensore, tipo di riscaldamento, esposizione al sole e piano del palazzo.
Ci si preoccupa dei rischi connessi a questa nuova qualificazione. E' vero che un immobile fino ad oggi di bassa rendita per essere in una vecchia borgata potrebbe essere riqualificato e rivalutato per le opere urbanistiche nel frattempo intervenute e questo tutto a vantaggio del proprietario, ma è vero anche che insieme alla rivalutazione dello stesso ci sarebbe un innalzamento della tassazione considerevole.
Basare il catasto sui valori di mercato forniti dall'Agenzia delle Entrate porterà certamente ad un aumento delle imposte. Così si è stimato che ad esempio in una città come Roma si avrebbe sulla medesima abitazione un aumento del prezzo di vendita pari ad oltre il 100 %, ma a caro prezzo, per usare un gioco di parole: la tassazione aumenterebbe di quasi il 50%.
C'è da tenere in considerazione che l'aumento investirebbe anche le imposte sulle donazioni e sulle successioni.
Proprio per questi elementi così controversi si presume che la decisione della camera prenderà tempi piuttosto lunghi. Tutti attendono con una certa preoccupazione l'esito dell'esame della Camera, in primis gli addetti al mercato immobiliare che con un aumento della pressione fiscale sugli immobili ed un innalzamento dei prezzi di vendita e di locazione degli stessi rischiano di assistere ad una vera e propria paralisi della loro attività.
Vedremo poi il testo definitivo che la Camera approverà per valutarne la portata concreta.